区画整理で住民側はどういう対応するの?【移転・補償金・曳家・建替】

区画整理 移転や補償金、曳家や建て替えの流れ【住民側の対応スケジュール】

区画整理について調べていくと、「整理する側」の話はあっても、移転させられる住民側の話は見当たりません。

人と話をしていると、割と「あぁ~うちも引っかかって移転したんだよ」とか「断固蹴った!(でも最終的に移転した)」とかの話は聞きます。

かく言う私も、実は区画整理事業に家が巻き込まれていて、絶賛市区町村と調整中です。

いろいろと市区町村の担当者と話をして全体像が見えたので、

区画整理事業の対象地区となった場合の対応の流れと全体像を説明します。

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区画整理とは?対応の流れ全体像について

そもそも、区画整理とは?

ざっくり言うと、交通渋滞の回避、地域住民の利便性向上のため、新たに道路を敷設したり、道路の幅を拡張すること

大きな道と繋ぐと明らかに利便性が向上する場合、 既に住宅が建っていても、そこに住む住民は移転する必要がある

住民側としては分かりにくい国土交通省のホームページはこちら。

上記のホームページ見ても、わかりづらいですし、そもそも住民は何をどうしたらいいのかがさっぱりわかりません。

区画整理の流れ(住民側視点)

住民側の視点に立つと、大まかに次のとおりとなります。

  1. 市区町村の区画整理担当者からの説明
  2. 家の調査
  3. 随時、必要に応じて打合せ
  4. 仮換地協議
  5. 仮換地指定
  6. 移転1~2年前に合意
  7. 合意後、契約した年度中に移転
  8. 移転後の対応
  9. 区画整理工事実施
  10. 区画整理工事実施完了後、再築または曳家
  11. 仮換地居宅へ移転(戻る)
  12. 換地処分に伴う登記
  13. 清算金の清算
  14. 終了

それぞれのステップで何をやるのかを見ていきましょう。

【ご参考】私が作成したスケジュールのひな形

上記ファイルをスプレッドシート変換すると矢印が表示されるようになります。

可能なかたは、上記スケジュールを見ながら見ていただくとわかりやすいと思います。(無くても大丈夫です)

1.市区町村の区画整理担当者からの説明

市区町村の区画整理事業担当者から、どういう区画整理を行うのかの説明を受けます。

地元の公民館などで説明会などを開いています。

しかし、お仕事の都合で行けない、などの都合がある場合、区画整理事業のホームページに必ず問い合わせ先がありますので、折り返し用の電話番号を明記してメールしてみましょう。

後ほど電話連絡が来ますので、日程を調整して説明を受けましょう。

2.家の調査

家の調査を行います。

具体的には

  • 庭の植林種類や本数
  • 駐車場の状況
  • 植木鉢などの数
  • 敷地境界の外壁
  • 家の外装
  • 家財

などの確認を、半日程度かけて、市区町村の区画整理事業担当者が実施します。

時期は、区画整理工事で移転が必要な場合、移転5~6年前(進捗によって異なる)に実施します。

目的は次の2点です。

  • 移転費用(引っ越し費用)の算出
  • 再築または曳家の補償金算出

3.随時、必要に応じて打合せ

2~3年に1回、区画整理事業担当者と、区画整理事業の進捗について打合せを行います。

市区町村の職員と同じで、毎年異動があるのでしょう。

毎回、担当者が変わっています

また、不明点があれば、都度連絡して確認します。

私の場合、相続が発生しそうだったので、その場合の契約者や登記はどうなるのか確認したりしました。

4.仮換地協議

市区町村の区画整理事業担当者が作成する区画整理後の土地の区画(設計図)のたたき台をもとに、「あなたの土地はこのくらいになりますよ、いいですか?」という折衝を行っていきます。

土地が減反されて、「今まで駐車していた車が止められない!」とか、「庭の家庭菜園は続けたい!」などの要望を伝えて、納得がいったら合意します。

5.仮換地指定

仮換地の協議で市区町村区画整理事業担当者と折衝し、決まった内容で、区画整理事業後の土地を指定されます。

要は「区画整理工事後のあなたの土地はこの場所でこの大きさですよ」と指定されることです。

仮換地の合意後、数か月経つと「仮換地通知書」が届きます。

実際に当家に届いた仮換地通知書

仮換地指定通知書

なお、当家では「5.仮換地指定」まで進んでいます。

平成28年。今、令和2年で4年目に突入していますが、

次のステップに進むまで、あと5年かかるそうです。

6.補償金合意

移転1~2年前に、区画整理工事着手のため、

  • 更地にするのか、仮換地へ曳家するのか
  • 補償金はいくらか

を市区町村の区画整理事業担当者と最終協議します。

このころ、区画整理に長けた地元の建築関係の方がセールスに来ているはずです。

その中に、区画整理に強く、市区町村区画整理事業担当者との繋がりを持っている方がいれば、区画整理事業担当者から提示された補償金の内容を相談してみましょう。

相場を確認して、少ない!となれば、その理由をもとに、市区町村の区画整理事業担当者と折衝していき、納得のいく額になるまで交渉しましょう。

7.契約と移転

補償金について問題なければ、契約します。

契約が完了したら、その契約年度中に住民は市区町村が準備した仮住居に移転します。

移転費用は補償金に含まれます

補償金のやりとりは?

補償金は基本的に口座振込になります。

8.更地にする または 曳家する

更地または曳家ついては市区町村の区画整理事業担当者は調整してくれません

住民が業者を見つけ、調整・対応・支払します

  ・再築工事の場合:更地にする。
  ・曳家工事の場合:仮換地へ、家が建ったまま移動させる。

金額は住民が市区町村の区画整理事業から受け取る補償金の中から支払う形になり、補償金の中にもそれを前提として金額が盛り込まれています

9.区画整理工事実施

更地または曳家をした後に、道路拡張や水道管工事などの区画整理事業の工事が行われます。

これについては、市区町村区画整理事業担当者が旗振り役ですので、住民側は何もしません

事前に市区町村担当者と協議していたとおり、道路拡張、上下水道工事、排水、ガス管などの工事が行われます。

10.再築

再築の場合、区画整理工事が終わったら、新居建立の開始となります。

仮換地指定場所に建てることになります。

11.仮換地居宅へ移転(戻る)

仮住居から移転して、戻ってくる形になります。

上下水道接続や、電気・ガスの手続きは全て住民が行います。

普通の引っ越しと同じですね。

12.換地処分に伴う登記

区画整理を行うと、一般に、住所が変わります。

それに伴い、住所変更が必要になります。

「地積変更」「住所表示」等の登記については市区町村で実施します。

これに基づき、通販サイト~公共料金の何から何まで、住所登録しているすべてのサービスで住所変更手続きが必要になり、住民が行います

13.清算金の清算

区画整理では、各住民の土地の折半で道路拡張などの工事が行われます。

住民によって諸々事情がことなりますので、不公平感を無くすための名目で清算金を貰ったり、支払ったりします

区画整理事業全体の減反率より大きく土地を減らされている場合
 →清算金をもらえる

区画整理事業全体の減反率より土地の減少が抑えられている(他の住民はもっと土地が小さくなっている)場合
 →清算金を支払う

なお、当家では100万円弱の清算金を支払う予定です。

清算金の分納は可能か?

  • 清算金の分納は可能です。
  • ただし、年利2%~6%の利息を払う必要があります。

清算金の支払い方法は?

  • 基本的に、口座振替で納付することになります。

14. 終了

清算金を支払えば終了です。

仮換地指定済みの土地・居宅の登記(相続に伴う所有権移転)について

これだけ時間のかかる区画整理です。

所有者が亡くなるケースも少なくないでしょう。うちも漏れなく該当になりました。

こういった場合の登記について、司法書士に確認しましたが

仮換地指定済みの不動産(土地・家屋)の相続登記(所有権移転)は、従前地(今も継続で使っている所在)に登記すれば良い

とのこと。そりゃそうです。

まだ、区画整理事業が終わっておらず、新しい所在も確定していないのですから。

相続登記については⇩の記事にまとめていますのでご参考になれば幸いです。

区画整理で住民側はどういう対応するの?【移転・補償金・曳家・建替】 まとめ

区画整理事業で、利便性が向上するとは言っても、住民側の負担はそれなりのものです。

うちの区画整理事業は、その事業が開始されて既に13年近く経過していますが、上記の流れを考えれば、致し方無いのかもしれません。

進捗があれば、またこちらに書いていきたいと思います。

区画整理
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この記事を書いた人
ぬくぬく

家族の終活、介護、相続を1世代早く経験した30代サラリーマン。

【終活・介護・相続】
 ここ5年ほど、祖父の「終活」「介護」「相続」に取り組んできました。
 艱難辛苦した経験を書いています。

【投資・資産運用】
 2019年6月の老後2000万問題から、投資・資産運用を開始。
 家計の見直しで1年間で400万円貯めました!
 「米国ETF」と「全世界投資」でハイブリッド運用中!

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